¿Supera mi alquiler el índice de referencia? Cómo comprobarlo
Según el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 07/10/2026), mientras esté vigente la medida (hasta el 31/12/2027), si tu renta supera el límite máximo del sistema de índices de referencia no procede ningún incremento en la actualización anual. Si no lo supera, el incremento es el que pacten las partes y, sin acuerdo, no puede ser superior al 2 %.
Pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. El plazo constitucional vence hacia el 5 de noviembre de 2026. Estado a 13/10/2026. No es asesoramiento legal.
El texto de la disposición final sexta no exige que la vivienda esté en una zona tensionada, y el Ministerio de Vivienda ha incorporado el índice estatal a su calculadora de actualización de la renta. Aun así, no hay una aclaración oficial expresa sobre cómo se determina el “límite máximo aplicable” fuera de esas zonas, como la ciudad de Madrid. No des por hecho ni que se aplica ni que no se aplica a tu contrato: consulta la calculadora oficial y, si dudas, pide asesoramiento.
Compruébalo con tu dirección. Tarda un minuto, es gratis y no hace falta registrarse.
Comprobar mi alquiler¿Qué dice el decreto?
La disposición final sexta limita la actualización anual de la renta de los alquileres de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se aplica a las actualizaciones que toquen desde el 08/10/2026 hasta el 31/12/2027. Dice literalmente:
«a) En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta.
b) En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.»
Cuando corresponda, también se aplica el límite general de actualización del IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) del INE.
¿A qué contratos afecta y qué no queda claro?
El texto habla de contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley 29/1994. No lo limita a zonas tensionadas ni a una comunidad concreta. Se aplica sin perjuicio de los regímenes civiles forales y de las competencias autonómicas.
El texto de la disposición final sexta no exige que la vivienda esté en una zona tensionada, pero no hay una aclaración oficial expresa sobre cómo se determina el “límite máximo aplicable” en Madrid. No des por hecho ni que se aplica ni que no.
La actualización toca cuando tu contrato cumple un año más. Si esa fecha cae entre el 08/10/2026 y el 31/12/2027, la regla de arriba es la que importa.
El texto remite al sistema de índices de referencia; consulta con el Ministerio si te afecta (calculadora oficial o teléfono 047).
¿Cómo compruebo mi caso?
Primero, usa la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda para tu contrato. Después, consulta el valor oficial en SERPAVI (serpavi.mivau.gob.es) con la dirección y las características de tu vivienda. Por último, usa A su precio para una estimación rápida.
- Calculadora oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para actualizar la renta
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: SERPAVI, sistema estatal de referencia del precio del alquiler
Nuestra estimación es independiente; si difiere del valor oficial, vale el oficial.
Ejemplo ilustrativo: zona imaginaria con mínimo de 800 € y máximo de 1.050 € al mes. La banda es inventada y puede no existir para tu zona
| Tu renta al mes | Frente a la banda | Qué dice el decreto |
|---|---|---|
| Más de 1.050 € | Supera el máximo | Ningún incremento (apartado a) |
| Entre 800 € y 1.050 € | Depende de tus características | Puede que no proceda incremento |
| Menos de 800 € | Por debajo del mínimo | Lo pactado; sin pacto, hasta el 2 % (apartado b) |
¿Qué significa estar por encima o por debajo de la banda?
El límite depende de las características de la vivienda, que A su precio no te pide. Por eso damos una banda: el mínimo sale con las características mínimas y el máximo, con las mejores («si fuera un piso excelente» en tu resultado).
Si tu renta supera el máximo (1.050 € en el ejemplo ilustrativo), supera el límite incluso en el mejor caso: es el apartado a) y no procede subirla. Entre ambos, puede que no proceda; depende de tus características: compruébalo en la calculadora oficial.
Por debajo del mínimo no lo supera en ningún caso: es el apartado b). El resultado de A su precio es una orientación, no el cálculo legal.
Preguntas frecuentes
¿Y en Madrid?
El texto de la disposición final sexta no exige que la vivienda esté en una zona tensionada, pero no hay una aclaración oficial expresa sobre cómo se determina el «límite máximo aplicable» en Madrid: consulta la calculadora oficial.
¿Cuánto es el 2 % de mi renta?
Multiplica tu renta mensual por 0,02: 18 € con 900 € (ejemplo).
¿Qué pasa si el Congreso no lo convalida?
Si no se convalida, deja de estar en vigor; si se convalida, sigue vigente y puede modificarse.
Fuentes
- Calculadora oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para actualizar la renta
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 07/10/2026)
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: SERPAVI, sistema estatal de referencia del precio del alquiler
- BOE: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda